Retrospectiva 2025

2025 foi um ano em que mudanças legislativas e decisões judiciais mexeram com rotinas concretas no setor imobiliário. Houve impacto direto na estruturação de contratos, na distribuição de responsabilidades, na segurança registral, nas garantias e na execução.  

Para facilitar a leitura, reunimos os principais acontecimentos em ordem cronológica, com foco no que efetivamente mudou e no que passou a exigir atenção na prática jurídica. Qual tema mais apareceu nas suas conversas em 2025?  

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JANEIRO  

A Lei Complementar nº 214/2025 regulamentou o IBS e a CBS e inseriu o mercado imobiliário na lógica do IVA Dual, alterando a estrutura de tributação do setor. A norma também instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro, cuja implementação foi detalhada posteriormente pela Receita Federal (Instrução

Normativa RFB n.º 2.275/2025).  

Pontos de atenção:  

• Impactos diretos na precificação e na viabilidade econômica dos empreendimentos.  

• Necessidade de revisão de estruturas contratuais e tributárias.  

• Aumento da rastreabilidade e do controle cadastral dos imóveis.  

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MARÇO

  

Em março, a 2ª Seção do STJ admitiu, em precedente ainda não vinculante (REsp n.º 1.929.926/SP, Rel. para o acórdão Min. Raul Araújo), a penhora de imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial. Deve-se destacar, contudo, que tal precedente ainda não tem caráter vinculante. Sobre essa exata

questão, o STJ ainda apreciará, em sede de recursos repetitivos, o Tema n.º 1.266, que conta com julgamento previsto para o primeiro semestre de 2026.  

Pontos de atenção:   

• Possível ampliação da responsabilidade do credor fiduciário.   

• Reflexos na alocação de riscos em financiamentos imobiliários.   

No mesmo mês, ao apreciar o Tema n.º 1.158, o STJ afastou a cobrança de IPTU do credor fiduciário antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse.  

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ABRIL   

O Provimento nº 190 do CNJ autorizou o registro de títulos prenotados antes da superveniência de ordem de indisponibilidade, reforçando a prioridade registral e a segurança jurídica dos atos de registro.   

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MAIO   

Em maio, o STJ decidiu que, como regra, corretoras e empresas de pagamento não respondem por atraso na entrega do imóvel, pois não integram a cadeia de consumo em relação à obrigação de entrega do bem (REsp n.º 2.155.898/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi).
 

O STJ, também em maio, ainda afastou a aplicação da Súmula nº 308 aos contratos de alienação fiduciária. Esta Súmula prevê que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.  

No âmbito municipal, o Decreto nº 64.244/2025 alterou regras de HIS e HMP em São Paulo, com fixação de valores, fiscalização mais intensa e responsabilização pela destinação das unidades.  

Pontos de atenção:   

• Aumento do rigor regulatório em empreendimentos HIS e HMP.   

• Impactos diretos em contratos, publicidade e controle de destinação.   

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JUNHO  

Junho concentrou diversos movimentos relevantes. O STJ sinalizou revisão do entendimento sobre responsabilidade por dívidas condominiais após a posse do imóvel (revisão do Tema n.º 866) e fixou teses sobre a exceção à impenhorabilidade do bem de família em execuções hipotecárias (Tema n.º 1.261). 

No mesmo mês, o STJ afirmou a exigência de quitação integral do contrato como condição para a adjudicação compulsória, reforçando limites claros para a transferência da propriedade em situações de inadimplemento (REsp n.º 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi).  

Além disso, o CNJ avançou na modernização do Registro de Imóveis ao ampliar o uso de geotecnologia e ao regulamentar a escrow account notarial, trazendo mais padronização e segurança para operações imobiliárias através do Provimento n.º 195.  

Também nesse período, o STJ ainda reconheceu que a fiança bancária e o seguro garantia, desde que observados os critérios legais, podem suspender a exigibilidade do crédito não tributário (Tema n.º 1.203) .  

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JULHO   

Em julho, foi implementado sistema nacional para busca extrajudicial de procurações e escrituras públicas. Assim, não há mais a necessidade de se recorrer ao Poder Judiciário para solicitar a expedição de ofícios à CENSEC visando à obtenção dos referidos dados, de modo que a consulta pode ser feita pela via extrajudicial.  

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AGOSTO   

Em agosto, o STJ fixou o prazo prescricional de 10 anos para pedidos de restituição de comissão de corretagem em casos de atraso na entrega do imóvel (Tema n.º 1.099).  

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SETEMBRO   

Em setembro, foi instalada a CPI do HIS em São Paulo/SP, em meio à intensificação da fiscalização dos empreendimentos habitacionais.  

No mesmo período, ao julgar as ADIs n.º 7.600, 7.601 e 7.608, sob a relatoria do Min. Dias Toffoli, o STF confirmou a constitucionalidade de procedimentos extrajudiciais previstos na Lei nº 14.711/2023.  

O STJ também reinterpretou a Lei dos Distratos (Lei n.º 13.786/18), fixando o limite de 25% como patamar de retenção pela vendedora nas relações consumeristas e em casos de loteamento (REsps n.º 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP).  

Pontos de atenção:  

• Tais precedentes não têm caráter vinculante e contaram com total divergência do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, bem como com divergência parcial do Min. Moura Ribeiro;  

• Os casos concretos tratavam do microssistema do loteamento, e não da incorporação imobiliária;  

• A Quarta Turma do STJ tem adotado entendimento diverso, capitaneada por recentes precedentes de relatoria da Min. Maria Isabel Gallotti.  

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OUTUBRO  

Em outubro, o STJ definiu a SELIC como índice único de atualização monetária e juros de mora nas dívidas cíveis até o advento da Lei nº 14.905/2024 (Tema n.º 1.368).  

Pontos de atenção:  

• A SELIC passa a ser o índice único para atualização e juros moratórios;  

• Fica vedada a cumulação de IPCA + 1% ao mês, que gerava distorções e inflava condenações;  

• O índice reflete o custo real do dinheiro e garante uniformidade nos cálculos.  

No mesmo mês, o STJ fixou critérios objetivos para a responsabilização do corretor de imóveis, afastando-a como
regra geral (Tema n.º 1.173). 

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NOVEMBRO  

Em novembro, a Lei n.º 15.265/2025 instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), permitindo a atualização do valor de bens imóveis a custo reduzido.  

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DEZEMBRO  

Em dezembro, o STJ delimitou os efeitos das alterações na alienação fiduciária conforme o marco temporal da Lei nº 13.465/2017 (Tema n.º 1.099).  

Também neste mês, o STJ fixou critérios para a adoção de medidas atípicas na execução, como a apreensão de CNH, passaporte e cartões (Tema n.º 1.137)  

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As decisões de 2025 deixaram efeitos que continuam aparecendo na prática, seja na estruturação de contratos, na leitura de riscos ou na condução de disputas envolvendo ativos imobiliários. Entender esses movimentos ajuda a antecipar problemas e a tomar decisões mais consistentes no cenário atual.   

Qual desses temas mais impactou a sua atuação ao longo do ano?   

Compartilhe com a gente qual desses pontos apareceu com mais frequência na sua prática e como isso influenciou decisões ou discussões no seu dia a dia profissional!